전세금을 임대인으로 부터 못 돌려받을 경우를 대비해 전세보증보험을 가입해두신 분들을 위한 글입니다.
막상 보험은 가입했는데, 어떻게 해야 내 소중한 돈을 집주인으로부터 돌려받을 수 있을지 알려드리겠습니다.
<목차>
1. 용어 정리
1.1. 보증사고
전세계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금의 전부 혹은 일부를 반환받지 못하는 경우를 의미합니다.
1.2. 이행청구
보증사고 발생 시 전세보증보험을 가입한 회사 (HUG, SGI 등등)에 "제 전세금을 집주인 대신 저한테 주세요"라고 요청하는 행위를 의미합니다.
1.3. 임차인
전셋집에 전세금 내고 사는 사람, 즉 세입자
1.4. 임대인
전셋집의 소유주, 즉 집주인
2. 전세 계약 종료 전에 할 일
2.1. 전세계약 종료 6~2개월 전에 집주인(임대인)에게 아래 a 부터 c 중(3가지) 방법 중 한 가지 이상을 실행한다.
이 과정의 목적은 임대차계약 종료와 함께 퇴거를 한다는 의사를 집주인에게 알리고, 집주인이 인지했다는 증거를 확보하기 위함입니다.
a. 문자 송수신 (예문임)
임차인(흥부): "제가 이번 전세계약 만료(2025년 09월 30일)에 맞춰 이사를 나가려고 합니다. 계약 만료 날까지 전세 보증금 x억 y천만 원을 제게 돌려주시기 부탁드립니다."
이때 집주인이 문자 회신을 보내기만 하면, 집주인이 인지했다는 증거가 확보됩니다.
임대인(놀부): "알겠어요." => 증거 확보 완료
임대인 (놀부) : "힘들겠는데요" => 증거 확보 완료
임대인 (놀부) : "ㄴㄴ" => 증거 확보 완료
임대인 (놀부) : "ㅂㅈㄷㄱㅅㅁㄴ애ㅕㅛㅍ8ㅁㄴ95" => 증거 확보 완료
왜? 보증보험 회사가 이행청구 접수를 하는 입장에서는 집주인 회신 문자의 내용은 안 보고 회신했다는 사실만을 보거든요.
문자 회신을 받으시고 나서, 문자를 캡쳐 뜨고 해당 그림파일을 반드시 잘 저장하세요.
핸드폰에만 두지 마시고, 본인 메일이나 네이버 mybox, 구글 드라이브 같은 클라우드에 저장해 두시기 추천드립니다.
왜? 스마트폰에 바이러스 걸리거나, 분실하면 캡쳐 파일도 없어지니까요.
여기서 주의할 점은 "전세 계약서의 집주인 전화번호와 위 문자 송수신에서의 집주인 전화번호가 일치해야 한다는 사실입니다."
전화번호가 바뀌었다?
c번 참조하세요.
b. 전화
아래 통화를 반드시 녹음해 두십시오.
임차인(흥부): "임대인 놀부 님. 임차인인 저 흥부는 이번 전세계약 만료(2025년 09월 30일)에 맞춰 이사를 나가려고 합니다. 계약 만료 날까지 전세 보증금 x억 y천만 원을 제게 돌려주시기 부탁드립니다."
임대인(놀부): "네" => 증거 확보 완료
녹음한 파일을 가지고(핸드폰 가지고) 속기사무소로 갑니다.
가서 속기사에게 '녹취록'을 적어달라고 합니다.
왜? 이행청구 접수에서 녹음파일(mp3 등)은 받지 않고, '녹취록'이라는 문서만 받거든요.
c. 내용증명
아래 전세 내용증명 샘플 참조해서 작성하시고, 똑같이 3부 인쇄합니다.
인쇄물을 우체국 들고 가셔서 "내용 증명 보내려고요"하고 내용증명 보내면 됩니다.
내용증명을 집주인이 받게 되면, 바로 증거로 채택이 가능하게 됩니다.
집주인이 수령은 했지만 안 읽었다고 주장을 해도요.
수신인: [집주인 성명]
주소: [집주인 주소]
발신인: [세입자 성명]
주소: [세입자 주소]
연락처: [세입자 연락처]
제목: 전세 조기 퇴거 일정 및 보증금 반환 요청
본인은 2023년 9월 30일부터 귀하 소유의 [집 주소]에 전세 계약으로 거주하고 있습니다.
개인 사정으로 인해 2025년 9월 29일에 이사 나갈 예정임을 알려드립니다.
이에 따라 해당 날짜까지 전세보증금(금 [보증금 액수] 원)을 반환해 주시기를 요청드립니다.
만약 특별한 이의가 없으시면, 본 일정에 따른 보증금 반환을 동의하시는 것으로 이해하겠습니다.
2025년 [발송 날짜]
발신인: [세입자 성명] (서명 또는 날인)
물론 내용 증명도 전세 만기 전 6개월에서 2개월 사이에 보내셔야 합니다.
3. 전세금 안 돌려준다면 해야 할 일
3.1. 임차인은 절대 전셋집에서 주소를 빼면 안 됩니다.
왜? 빼면 대항력이 사라져 이행청구를 하더라도 전세금을 돌려받기가 힘들어집니다.
언제까지? 임차인의 이행청구가 보증보험회사에 접수될 때까지
보수적으로 전세보증사고일로부터 2달로 잡습니다.
위 흥부 임차인의 예에서는 2025년 11월 30일까지이지요.
3.2. 계약 종료일로부터 한 달을 기다립니다. (2025년 10월 30일까지)
왜? 이래야 보증사고가 났다고 보증보험 회사는 판단할 수 있거든요.
기다리시는 동안 법원에 '임차권 등기 명령 결정문' 및 그림 1의 고객 준비서류를 준비해 둡니다.
위 흥부 임차인의 경우엔 2025년 9월 30일부터 10월 30일까지가 준비기간이겠네요.
3.3. 계약 종료일로부터 한 달이 지나도록 전세 집주인이 보증금의 전부 혹은 일부라도 안 돌려준다면?
=> 전세 보증보험 회사에 임차인은 '이행청구'를 할 수 있게 됩니다.
Action: 아래 제반 서류를 챙겨서 보증보험회사(ex. HUG 주택도시보증공사)에 이행청구 접수를 합니다.
ps 1. 전세보증보험 가입, 보증사고 시 보증금 이행청구 및 반환은 아래 회사 통해서 할 수 있습니다.
HUG 주택도시 보증공사 / SGI 서울보증
ps 2. 위 두 회사 대표 전화번호는 아래와 같습니다.
HUG 주택도시 보증공사 1566-9009
SGI 서울보증 1670-7000
ps 3. HUG에서 보증사고 담당자로 가는 경로는 아래와 같습니다.
1566-9009 로 전화
전화받고 ARS 나오면 선택 번호 순서: 2 -> 3-> 1 -> 0
이러면 보증사고 담당자가 전세금을 돌려주지 않는 경우 어떻게 해야 하는지를
자세하고 친절하게 알려줍니다.
ps 4. 보이스 피싱 등 사기전화 대응법은 아래 링크 글 참조하세요.
2025.02.17 - [실생활 꿀팁] - 보이스 피싱, 카드 수령, 택배, 경찰 검찰 사칭 | 사기 전화 판단 및 대처법
보이스 피싱, 카드 수령, 택배, 경찰 검찰 사칭 | 사기 전화 판단 및 대처법
최근 사기 전화(보이스피싱)로 피해를 입는 사례가 많아지고 있습니다. 다양한 수법으로 피해자를 속이는 사례들이 늘어나고 있는 만큼, 사기 전화인지 알아채도록 대표적인 수법과 어떻게 대
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